Рано или поздно обязанность содержать общедомовое имущество полностью ляжет на плечи собственников жилья, поэтому обитатели многоквартирных домов должны объединяться и искать способы зарабатывать на своих домах. Об этом корр. РИА PrimaMedia сказал генеральный директор ООО "ЖКС – ПРИМОРЬЕ" Вячеслав Величко.
- Вячеслав Владимирович, верно ли, что грядущие изменения в Жилищном кодексе РФ полностью перекладывают проблемы капремонта на плечи собственников?
- В целом вся реформа ЖКХ направлена на то, чтобы собственники сами полностью финансировали проведение капитальных ремонтов. И поправки в Жилищный кодекс лишь укрепляют эту государственную политику. Но пока в стране еще продолжается реализация государственных программ, таких как федеральная программа, реализуемая Фондом содействия реформирования ЖКХ в рамках закона 185-ФЗ, региональная программа "Дом, в котором мы живем" в Приморье, ряд муниципальных программ. В них заложено различное финансовое участие собственников, от 5% до 20%. Помимо этого у муниципалитетов сохранились обязанности по ремонту жилого фонда: по закону "О приватизации" администрации обязаны были сначала отремонтировать дома, а уже потом передавать их собственникам. Но рано или поздно реформа ЖКХ придет к своему логическому завершению: платежи собственников по капитальным ремонтам достигнут 100 %.
- Может ли ситуация с капремонтом стать причиной социального взрыва?
- К сожалению, государство не всегда эффективно управляет сферой ЖКХ, многие процессы идут достаточно стихийно. Если сегодня власть полностью откажется помогать собственникам в вопросах капитального ремонта, социальный взрыв неизбежен. Именно поэтому переход на полную оплату капремонта постоянно откладывается. Но бесконечно отдалять решение вопроса нельзя, ведь если не делать ничего, начнут разрушаться дома, и тогда ситуация станет еще более опасной. Пройдет еще лет 10 - 15, и случаи обрушения домов, как это было на улицах Посьетская и Руднева, будут повторяться все чаще. Я не хочу сказать, что государство ничего не должно людям, но собственники тоже должны понять: мы вошли в рынок, у нас уже не социалистическая богадельня, когда все общее, а значит ничье. У многих людей в сознании еще сохранились старые общественные отношения, но они ушли и никогда не вернутся, к этому надо привыкать. Откровенно говоря, сегодня только собственники заинтересованы в процветании и сохранении своего жилья: директору частной управляющей компании или среднему чиновнику по большому счету все равно как сложится судьба конкретного дома.
- Насколько удачной, по вашему мнению, была идея, заложенная в законе 185-ФЗ по софинансированию капитального ремонта?
- На мой взгляд, это была удачная идея в том смысле, что проблема получила какую-то разгрузку, иначе накал был бы еще больше. Реформа ЖКХ заключается в том, что собственники должны оформить придомовую территорию, перейти на самоуправление, создав ТСЖ или Совет дома, выполнить много других условий программы. Иными словами, ставилась цель пробудить в собственниках чувство ответственности. В определенной степени это удалось сделать. Жители собирали средства и финансировали 5% работ по капитальному ремонту своих домов, остальное брали на себя федеральный и краевой бюджеты. Чтобы попасть в программу, жителям нужно было проявить активность, научиться договариваться с соседями и представителями Управляющей компании… Некоторые настолько входили во вкус, что даже если дом по каким-то причинам не попадал в эту программу, сами складывались и решали проблемы капитального ремонта дома полностью за свой счет. Люди начали осознавать, что дом - это их собственность, и если он отремонтирован, то и при продаже квартиры будут стоить дороже. А обшарпанный дом с протекающей крышей и грязной территорией вряд ли вызовет интерес у покупателей.
Однако в целом результат программы оказался более чем скромным. В России удалось отремонтировать всего около 3,5% жилья, это очень мало. На реализацию закона 185-ФЗ государство выделяло очень небольшой объем средств, недостаточный для решения такой сложной проблемы, как капитальный ремонт всего жилого фонда страны. Сегодня нужно 3,5 трлн рублей, чтобы полностью закрыть эту проблему. Таких денег нет, одномоментно такую сумму даже федеральный бюджет выделить не может. Именно поэтому программа софинансирования будет продолжена, но соотношение размера участия в ней будет расти в сторону расходов собственников.
- А можно ли в будущем за счет бюджета вновь ремонтировать дом, отремонтированный ранее в рамках программы софинансирования?
- Нет, если дом был отремонтирован по 185-му закону, больше его никогда не будут ремонтировать за счет государства. Поэтому нужно очень хорошо контролировать работу подрядных организаций, которые этот ремонт выполняют. Конечно, самим жителям, если среди них нет профессиональных строителей, сделать это будет сложно. Но есть специальные экспертные организации, которые за умеренную плату проверят работу подрядной организации на любом этапе. В будущем на основании такой экспертизы можно предъявлять иски в суде, если ремонт сделают некачественно. А такое вполне возможно. Собственник должен понимать, что пришел на рынок, где подрядчики вполне могут оказать ему некачественную услугу, и даже будут стремиться обмануть его ради получения дополнительной прибыли. Надежда на то, что управляющие компании станут эффективными менеджерами и позаботятся о рациональном расходовании денег собственников, похоже, не оправдалась.
- Реально ли в современных условиях организовать самоуправление в многоквартирных домах?
- Это непросто, но без этого невозможно обойтись. Разве не странно, что получив в собственность жилье, хозяева отказываются заниматься вопросами его содержания? Имея машину, мы сами и за свой счет за ней ухаживаем. Покупая продукты, мы сами оцениваем их качество, сами приобретаем их в магазине или на рынке. Так почему же в таком важном вопросе, как жилье, должна быть другая схема? К сожалению, у нас в стране появился класс "нищих собственников", которые не готовы или не хотят нести ответственность за свою собственность. Но если они решили приватизировать жилье, значит должны теперь нести все бремя ответственности за него. Когда начиналась приватизация, люди не задумывались о том, что квартиры становятся их собственностью в полном и прямом смысле этого слова, но теперь этот вопрос ставится во главу угла.
- Насколько справедливо решался вопрос о включении тех или иных домов в федеральную программу ремонта?
- К сожалению, у нас до сих пор нет четких критериев отбора домов для участия в программе капитального ремонта. Подобный документ был недавно разработан на Экспертном совете при администрации Приморского края, но он носит лишь рекомендательный характер. Фактически списки составляют представители местных администраций, и уже готовый пакет документов отправляют в краевую администрацию. Это значит, что конкретный чиновник сидел и выбирал тот дом, который лично ему больше нравиться. Составление списков стало полем для коррупции, думаю, что не обходилось без "откатов". Например, во Владивостоке подавалось очень много заявок для участия в федеральной программе капремонтов, но вошли в нее далеко не все дома. Известны случаи, когда жители четыре года подряд подавали документы, и им было отказано в ремонте. Были скандалы, связанные с тем, что в программу включали дома 1998 года постройки, а те, что строились в 1954 году - вычеркивали.
- Рынок коммунальных услуг принято считать убыточным. Можно ли честно заработать в ЖКХ, в частности и на капитальный ремонт?
- В суждении о убыточности рынка коммунальных услуг есть значительная доля лукавства. Почему-то все управляющие компании заточены на сбор платежей с населения, они считают, что только так можно зарабатывать. Но в большинстве договоров между собственниками и Управляющими компаниями прописано, что прибыль компании составляет только 10% от платежей.
Между тем, есть еще очень много способов для УК и ТСЖ, благодаря которым на домах можно заработать дополнительно, а вырученные деньги направить на ремонт. Во-первых, можно сдать в аренду общедомовое имущество, например, разместить на фасаде наружную рекламу. За пару лет дом, расположенный в хорошем, "проходном" месте, может заработать на капитальный ремонт только за счет рекламы. Второй способ - сдать в аренду подвал или чердак. Третий – использовать придомовую территорию и организовать там платную парковку.
Есть и другие, менее привычные способы зарабатывания денег на общедомовом имуществе. Например, строительство мансарды на крыше дома или открытие гостиницы для животных, организация ухода за пожилыми людьми… Можно даже продать часть придомовой территории, если на это будет согласие 100% собственников жилья. Нужно только проявлять инициативу и творчески подходить к решению вопросов. Сейчас это может показаться фантастикой, но в других регионах России эта практика реализована и даже поставлена "на поток".
Часто руководители УК жалуются на неплательщиков: не платят ничего, вот и работы выполнять не на что. Но даже из такой сложной проблемы можно найти выход. Ведь среди должников есть порядочные люди, которые в силу обстоятельств не могут оплачивать услуги ЖКХ. Можно заключать с ними договоры, чтобы они рассчитывались с долгами своим трудом - красили лавочки, высаживали цветы, вскапывать газоны или что-то в этом роде, ведь это тоже стоит денег. Управляющим компаниям надо мыслить объемно и понимать, как это все работает. К сожалению, в большинстве случаев они заботятся только о том, как бы отщипнуть побольше у собственников.
- Что делать с двойными квитанциям, как можно победить это зло?
- Сегодня очень много законов, которые регулируют процесс оказания жилищно-коммунальных услуг. Если бы все они выполнялись, давно бы был порядок в ЖКХ. Но их никто не выполняет, и одним из проявлений этого правового нигилизма является появление двойных квитанций от управляющих компаний, ведущих борьбу за тот или иной дом. Жители пишут жалобы, но ничего не могут добиться, поскольку в этом вопросе явно недорабатывает прокуратура и правоохранительные органы. Двойные квитанции - это мошенничество, 159-я статья Уголовного Кодекса. Например, в Москве кардинально решили этот вопрос: на одного из директоров УК было заведено уголовное дело. Все быстро поняли, чем грозит выпуск незаконных платежных документов. Двойные квитанции исчезли. Во Владивостоке же любой может распечатать на принтере квитанции со своим расчетным счетом, раскидать их по ящикам, и ему ничего за это не будет. Насколько мне известно, в Приморье еще ни разу не заводили уголовных дел по этому поводу.
- Куда можно обращаться с жалобами по вопросам капитально ремонта?
- За проведением капитального ремонта должна следить Управляющая компания и независимый строительный контроль. Но если нарушения игнорируют, то писать нужно в жилищную инспекцию города, которая может по жалобам жителей проводить проверки, и даже передавать документы в УВД и прокуратуру для возбуждения дел. Однако, в большинстве случаев чиновники контролирующей инстанции пишут лишь отписки, отправляя жителей напрямую в суд.
Если речь идет о каких-то серьезных нарушениях, например, подтасовках в протоколе, либо в бюллетенях, нужно писать жалобу в прокуратуру, поскольку это нарушение Жилищного кодекса. Ведь процесс голосования прописан в Жилищном кодексе, и подделка документов может квалифицироваться как мошенничество.
Многие обращаются за внятной консультацией к нам. Жители задают вопросы на портале ЖКХприм и звонят по нашему телефону 243-21-84, некоторые лично приходят в офис компании, чтобы получить совет и помощь. Мы стараемся ответить всем, но из-за большого потока обращений просим предварительно записываться на прием.
Как ранее сообщало РИА PrimaMedia, капремонт жилья может стать "неподъемным" для приморцев и краевого бюджета. Поправки к изменениям Жилищного кодекса и в закон о Фонде ЖКХ, фиксирующие новую структуру капитального ремонта многоэтажек, обяжут граждан оплачивать 15% стоимости работ (сейчас - 5%) и резко снизят участие федерального бюджета. Нагрузка на региональные и муниципальные бюджеты, обязанные софинансировать капремонт, наоборот, вырастет - с 30% до 35-70% в зависимости от субъекта РФ. Полностью система начнет работать в 2014 году.
Напомним, эксперты считают, что принятие Госдумой поправок по капремонту в ЖК РФ станет "шоковой терапией" для регионов.
