С 1 января 2021 года полномочия по предоставлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, переходят на краевой уровень в Приморье.
Ожидается, что краевое правительство покажет себя более эффективным менеджером, чем муниципалитеты, у которых часто нет возможностей, компетенций, а иногда и желания решать земельный вопрос. Реформа резонансная и уже вызвала дебаты в отраслевом сообществе. Одни аграрии считают, что она будет полезна только крупным агрохолдингам. Другие напоминают, что земля не востребована, так как мало кто хочет связываться с проблемным сельскохозяйственным бизнесом. В итоге все сходятся на том, что успех реформы будет зависеть от команды действующего губернатора, сообщает ИА PrimaMedia.
Центр сказал "надо"
Депутаты Заксобрания Приморья 9 сентября в трех чтениях одобрили законопроект "О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края".
Край выполняет задачу, поставленную федеральным центром. По итогам заседания Государственного совета 26 декабря 2019 года утвержден перечень поручений президента, направленных на эффективное вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развитие мелиоративного комплекса Российской Федерации.
Как отмечает депутат ЗС ПК Джамбулат Текиев, перераспределение земельных полномочий позволит правительству Приморья привлечь краевые и федеральные средства, чтобы вовлечь в сельхозоборот как можно больше земель, сделать их привлекательнее для инвесторов и разобраться с бюрократическим хаосом.
"Мы сможем сформировать банк участков сельхозназначения и найти инвесторов, готовых работать на этой земле. К тому же муниципалитеты, не расходуя средства из местного бюджета на восстановление мелиоративных систем и проведение других мероприятий, будут получать дополнительные доходы от аренды земли", — комментирует Текиев.
Экспертное сообщество по большей части позитивно восприняло изменения.
"В Приморье порядка 30-40% сельхозземель не работают. Те структуры, которые управляли ими до сегодняшнего дня, не смогли вовлечь их в оборот. Поэтому федеральное правительство приняло решение поднять уровень полномочий выше.
Как региональные власти будут вовлекать землю в оборот — еще предстоит решить, возможно, будут разработаны механизмы поддержки фермерских хозяйств", — говорит член общественного экспертного совета по развитию сельского хозяйства в Приморском крае, директор ООО "Агрфонд-П" Сергей Дудник.
Непаханая целина: есть ли шансы у аграрного Приморья после реформы. Фото: Фото: ИА PrimaMedia
Мертвые гектары
Сегодня в Приморье — около 880 тысяч гектаров неразграниченных земель. Из них 332 тысячи не используются.
О поднятой целине говорить не приходится. Как следует из недавнего отчета "Центра кадастровой оценки Приморского края" (КГБУ "ЦКО"), более 2/3 сельскохозяйственной продукции в крае растет на огородах населения.
"К сожалению, в настоящее время темпы развития сельскохозяйственного производства не соответствуют росту потребностей края в продовольствии и сырье. За 2019 год выпуск продукции сельского хозяйства всеми сельхозпроизводителями составил 38,1 млрд рублей или в сопоставимой оценке 89,5% к уровню 2018 года", — заключили эксперты "ЦКО".
В Приморье проживает около 2 млн человек. Из них примерно четверть — 450-500 тысяч — в сельской местности. Но именно в сельхозпроизводстве работает не более 10 тысяч. Некий стимул придала отрасли программа "Дальневосточный гектар", однако ее недостаточно, чтобы переломить ситуацию.
Хаотично выглядит рынок купли-продажи земельных участков, отнесенных к сегменту "сельскохозяйственное использование".
По итогам мониторинга 1341 объектов аналитики "ЦКО" сообщают, что наибольшее количество предложений приходится на Надеждинский муниципальный район — 41 участок (25 % от количества предложений). Для 13 муниципальных образований отсутствует информация о предложениях купли-продажи в данном сегменте. Наибольшее количество сделок совершалось в Хорольском (19,18 %) и Михайловском (14,26 %) районах. В отношении шести муниципальных образований отсутствует информация о сделках с земельными участками под сельскохозяйственное использование.
Наибольшая доля по предложениям приходится на Ханкайский муниципальный район ‒ 756,4 га, Кировский ‒ 608,8 га и Уссурийский ‒ 595,7 га. Наименьшая доля на Лазовский МР — 3,3 га. Цена колеблется от 2,3 рублей до 227,6 рублей за кв. метр.
При этом основная часть сделок совершена с крупными земельными участками (площадью более 10 га), в то время как доля таких участков среди предложений значительно меньше, то есть значительная часть крупных земельных участков не представлена в публичной оферте.
Непаханая целина: есть ли шансы у аграрного Приморья после реформы. Фото: Фото: ИА PrimaMedia
Земля должна работать
По словам экономиста Виктора Белкина, в идеале эффективный менеджер будет вести скрупулезный учет сельхозземель и расторгать договоры аренды, если, например, выяснится, что арендатор использует участок не по назначению и вместо пашни построил курортно-развлекательный комплекс. Он будет проводить землеустроительные и кадастровые работы, разрабатывать механизмы финансовой поддержки проектов для мелиоративного комплекса. Привлекать инвесторов и многое другое.
"Нужно, чтобы хорошо работали картография, геодезия, выполнялась топосъемка земель. Необходим анализ, какие участки используются, а какие простаивают и почему", — говорит Виктор Белкин.
В фермерском сообществе более скептические настроения. Аграрии вспоминают крылатую фразу: "Лучший способ потерять деньги — вложить их в сельское хозяйство".
Фермер из Партизанского района Игорь Конюхов говорит о том, что земля не используется по одной простой причине — на ней никто не хочет работать, так как часто это невыгодно и всегда очень тяжело. А государственная поддержка направлена в первую очередь на крупные агрохолдинги.
"В полукилометре от моего хозяйства находится поле площадью около тысячи гектаров. Оно стоит с советских времен незасеянное, раньше здесь был колхоз. Во-первых, нужна соответствующая техника. Тракторы для рекультивации стоят не один и не три миллиона рублей, а таких тракторов нужны десятки. Естественно, о какой мелиорации может идти речь", — комментирует Игорь Конюхов.
Примечательно, что в пользу этих слов говорят выводы "Центра кадастровой оценки Приморского края". По данным "ЦКО", уровень цен сделок с сельхозземлями значительно ниже, чем уровень цен предложений.
"Можно предположить, что продавец склонен позиционировать земельный участок под сельскохозяйственное использование как удобный под застройку и ведение несельскохозяйственной деятельности, несмотря на законодательные препятствия к использованию земельного участка не по целевому назначению", — сообщают эксперты.
Причем по сделкам купли-продажи сельхозземель наибольшая доля приходится на курортный Хасанский муниципальный район.
"В Хасанском районе основным направлением деятельности является не сельское хозяйство, а рекреационное направление (пляжный туризм). Сделки при этом совершены в отношении крупных земельных участков под сельскохозяйственное производство, расположенных в непосредственной близости к морю, вероятнее всего, с перспективой перевода в другой вид разрешенного использования", — сообщает "ЦКО".
Человеческий фактор
Рекреация — тоже рискованная сфера для предпринимателя, но сельское хозяйство — еще проблематичнее, говорят участники рынка. Этому бизнесу сопутствуют высокая закредитованность, сложные отношения с банками и страховщиками и высокие риски. Из-за тайфуна в 2019 году аграрии недосчитались овощей. Животноводы пострадали из-за африканской чумы свиней. Кроме того, доступ к господдержке для небольшого производителя очень забюрократизированный.
"Я сомневаюсь, что передача земельных полномочий на региональный уровень поможет фермерам. Скорее, от нее выиграют очередные крупные агрохолдинги. У частного фермера появится больше проблем, так как за оформлением земли ему нужно будет обращаться к региональным властям, а это еще большая бюрократия, чем на местном уровне. Все-таки на местах решать проблемы проще хотя бы в силу того, что мы знаем друг друга лично", — говорит Игорь Конюхов.
Непаханая целина: есть ли шансы у аграрного Приморья после реформы. Фото: Фото: ИА PrimaMedia
Эту точку зрения поддерживает и фермер Владимир Гусев.
"Нужно создавать условия, тогда земли будут вовлекаться в оборот естественным путем. Конечно, я не отрицаю, что ситуации в разных муниципальных образованиях разная, где-то главы недорабатывают, где-то землеотвода ждут месяцами. Но нужно смотреть в корень проблемы — иногда люди просто бросают свои хозяйства, потому что больше нет ни сил, ни нервов, ни денег. Кроме того, сегодня во всем мире в сельском хозяйстве делают упор на инновации, интенсификацию, а не на площади. Может быть, в этом направлении тоже стоит работать", — комментирует Владимир Гусев.
С большим оптимизмом смотрит на ситуацию член общественного экспертного совета по развитию сельского хозяйства в Приморском крае, генеральный директор ООО "Крестьянское хозяйство Бархатное" Иван Полуэктов.
"Если эти земли передадут на региональный уровень, и будут проведены кадастровые работы, сформированы земельные банки, из которых наши местные фермеры смогут получать участки в аренду, я только буду приветствовать это перераспределение. Если же земли передадут какой-нибудь очередной московской структуре, это будет неправильно", — считает Иван Полуэктов.
Виктор Белкин соглашается, что в подобных вопросах необходимо соблюдать баланс интересов.
"Конечно, нужно думать о людях. Чтобы наши аграрии не тратили время и средства на поездки во Владивосток для различных согласований, у них должна быть возможность решать эти вопросы онлайн. Нужен перевод услуг в электронный вид. При любой схеме надо работать. Но, повторюсь, при таком централизованном подходе шансов, что эта работа будет эффективной, больше".
Непаханая целина: есть ли шансы у аграрного Приморья после реформы. Фото: Фото: ИА PrimaMedia
В аграрное Приморье собеседник агентства верит и приводит в пример хозяйства по выращиванию арбузов на юге края. Сельхозпроизводители за сезон 2020 года вырастили почти 500 тонн арбузов, из-за эпидемии коронавирусной инфекции объемы урожая снизились в два раза. Еще десять лет назад о сельхозпроизводстве в таких масштабах и речи не шло, а сегодня в Октябрьский и Спасский районы на уборку бахчевых ежегодно привлекаются тысячи человек.
"Понятие спроса зависит от многих факторов. Лет 10-15 назад мы встречались с японской делегацией, которая серьезно интересовалась земельными участками для выращивания дынь. Ведь в Приморье много земли, а экология лучше, чем в Японии. Японцы даже создали кубические сорта дынь, чтобы сократить издержки при транспортировке. Эти планы не были реализованы по определенным причинам, но пример показательный. В аграрное Приморье я верю. Кроме того, команда действующего губернатора вызывает доверие. Мы видим результаты в Амурской области, на Сахалине, где работал Олег Кожемяко, и я считаю, в этом свете у земельной реформы есть перспективы", — говорит эксперт.
Согласно закону, до конца 2020 года муниципальные образования должны передать краевому министерству имущественных и земельных отношений все необходимые документы. Сюда входят заявления юридических и физических лиц по вопросам предоставления земельных участков, решения по которым не приняты; действующие договоры аренды земельных участков, заключенные до 31 декабря 2020 года, и решения по заявлениям, договоры по которым не заключены; а также электронные базы данных учета арендной платы за участки из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена.
