Проблема обманутых дольщиков, после ряда решений правительства, теряет свою остроту. Однако определенные сложности еще остаются и над ними работают юристы. Недавно Верховный суд Российской Федерации установил случаи, при которых отдельные условия договоров об участии в долевом строительстве влекут нарушение законодательства в области защиты прав потребителей. Подробнее расскажет депутат Законодательного собрания края, адвокат Юлия Толмачева, сообщает ИА PrimaMedia.
"Споры между дольщиками и застройщиками, как известно, не всегда решались с положительным исходом для граждан. Люди остаются без денег и квартир, застройщики признаются банкротами. Несмотря на то, что по фактам неправомерных действий последних нередко возбуждаются уголовные дела, добиться возмещения понесенных убытков удается лишь малому числу пострадавших граждан — участников долевого строительства. Наверное, такая категория споров является наиболее распространенной в данной сфере", — отмечает Юлия Толмачева.
Следующая категория разбирательств связана с вопросами взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков ввода объектов в эксплуатацию, отметила Юлия Толмачева. Судебных актов в данной части также великое множество. Но недавно — в августе текущего года — Верховный суд принял решение, которым признал отдельные условия договора о долевом участии в строительстве нарушающими требования закона о защите прав потребителей.
История дела такова: территориальное подразделение Роспортебнадзора привлекло к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ застройщика за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя.
"Застройщик, полагая постановления о назначении административных наказаний незаконными, обратился в арбитражный суд. Суды первой и апелляционной инстанции обжалуемые решения административного органа признал неправомерными, удовлетворив заявленные требования застройщика. Региональное подразделение Роспотребнадзора обжаловало состоявшиеся по делу судебные акты в Верховный суд Российской Федерации", — рассказывает Юлия Толмачева.
По словам политика и адвоката, определение Верховного суда четко определило ряд моментов. В частности, основанием для привлечения застройщика к административной ответственности могут служить факты включения в договоры о долевом участии в строительстве следующих условий, касающихся гарантийных обязательств лица, привлеченного к административной ответственности:
— пункт договора, согласно которому гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящих в состав объекта, составляет 5 (пять) лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
— пункт договора, согласно которому в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
"Разрешая возникший спор, Верховный суд пришел к выводу о том, что условие пункта договора об исчислении гарантийного срока с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а условие пункта договора, предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя — участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта", — говорит Юлия Толмачева.
Однако суд отметил, что диспозитивный характер положений закона об участии в долевом строительстве, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен законом о защите прав потребителей, который гарантирует потребителям определенный объем их прав.
Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица — участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение.
"По результатам рассмотрения дела, решения арбитражных судов отменены, постановления территориального органа Роспотребнадзора о привлечении застройщика к административной ответственности признаны законными и обоснованными", — отметила Юлия Толмачева.
Полностью поддерживая административный орган и решение Верховного суда, отмечу, что в соответствии с требованиями п. 5 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
В данном случае, установление порядка исчисления гарантийного срока со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию нарушает указанную правовую норму, поскольку на момент получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартира еще не передана участнику по акту приема-передачи, а, следовательно, гарантийный срок на квартиру для участника будет составлять менее чем пять лет.
"Рекомендую гражданам, заключающим договоры об участии в долевом строительстве, либо уже исполняющим обязательства по таким договорам, учесть данное решение Верховного суда и при наличии оснований — принять меры к защите своих прав в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку гарантийные обязательства застройщика фактически являются единственным способом защиты прав участника долевого строительства после передачи объекта строительства", — говорит адвокат и политик Юлия Толмачева.
