С мая по январь 2019 года во Владивостоке прекращены порядка 70 договоров аренды земельных участков, ранее считавшиеся продленными на неопределенный срок. Как заявляют арендаторы, они не получали соответствующих оповещений от управления муниципальной собственности Владивостока (УМС). Все действия УМС совершаются без информирования заинтересованных лиц и правообладателей объектов. Региональное отделение "Опоры России" сообщает, что подобным образом в городе могут прекратиться более 30 тысяч договоров аренды, срок действия которых истек после 1 марта 2015 года, а в Приморье — более 80 тысяч договоров. Сегодня бизнес-сообщество разрабатывает предложения по защите интересов добросовестных землепользователей и инвесторов, сообщает ИА PrimaMedia.
Изучив суть проблемы, агентство провело собственное расследование с целью выяснить, что сегодня происходит с участками, права аренды по которым были прекращены.
Опасный прецедент
Прецедент в свободном порту Владивосток положил начало практике, когда договоры аренды, ранее считавшиеся продленными на неопределенный срок, прекращаются, а объект снова выставляют на аукцион или передают без торгов новому правообладателю. Создала его "Управляющая компания Влад Стайл" (УКВС). В 2016 году ООО получило статус резидента с проектом "Проектирование и строительство автопарковок закрытого и открытого типа на территории г. Владивостока". После чего подало заявление на предоставление 12 земельных участков, обремененных правами третьих лиц. Среди них — объекты с уже действующим бизнесом — инфраструктурой и капитальными строениями, поставленными на кадастровый учет.
Изначально при подаче заявки в Корпорацию развития Дальнего Востока "УКВС" указывает в бизнес-плане не конкретные земельные участки, а кадастровые кварталы, где они расположены. Таким образом наличие третьих лиц обнаруживается не сразу. Затем резидент заключает с КРДВ дополнительные соглашения на конкрентные участки и обращается в земельный департамент края, чтобы получить их на безаукционной основе согласно преференциям СПВ. В департаменте ему отказывают ввиду наличия обременения, после чего начинаются судебные разбирательства. Резидент требует расторгнуть договоры с третьими лицами в свою пользу, проигрывает суды и подает жалобу уже в антимонопольную службу.
УФАС, в свою очередь, занимает жесткую позицию — выдает департаменту предписание устранить нарушения антимонопольного законодательства и прекратить 8 договоров аренды земли, продленных на неопределенный срок.
Антимонопольный орган ссылается на изменения Земельного кодекса, вступившие в силу 1 марта 2015 года, согласно которым невозможно продление договора аренды после его окончания без торгов. УФАС решает, что данные нормы можно применять и к договорам, которые действовали до вступления в силу нового законодательства.
Позиция департамента – оспариваемые договоры аренды продлены на неопределенный срок до того, как изменился Земельный кодекс, участки заняты добросовестными предпринимателями. Их права будут нарушены прекращением договора аренды.
Тем не менее, суды, в том числе Верховный суд Российской Федерации заняли сторону УФАС.
Данная проблема неоднократно рассматривалась на различных профильных совещаниях. Обсуждалась на встрече с губернатором Приморского края, который поручил департаменту земельных и имущественных отношений совместно с УФАС и администрацией Владивостока "выработать меры по решению ситуации с максимальным учетом интересов предпринимателей".
Ряд встреч были проведены под личным руководством первого вице-губернатора края Веры Щербины. Участники выработали решение обеспечить плавное и безболезненное переоформление договоров аренды на землю с учетом имущественной поддержки малого предпринимательства. Инициативы были поддержаны, но не реализованы.
В мае 2019 года в результате земельной реформы полномочия распоряжаться земельными участками, в том числе предоставлять их без торгов резидентам СПВ, перешли администрации Владивостока. А в ноябре мэрия приняла распоряжение "О представлении заявлений о прекращении аренды земельных участков".
— Согласно этим заявлениям, на более чем 70 участках прекращаются договоры аренды. Причем даже в случае, если на участке есть объекты благоустройства инфраструктуры, которые уже введены в эксплуатацию и поставлены на кадастровый учет, — объясняет заместитель председателя, руководитель комитета по строительству и земельным отношениям в сфере предпринимательства Приморского краевого отделения "Опоры России" Андрей Глазков.
Интересно, что данные распоряжения администрация официально не публиковала. Предприниматели сообщают, что у них отсутствует информация как и о самих распоряжениях, так и о фактах расторжения договоров аренды. "Все действия УМС Владивостока совершаются без информирования заинтересованных лиц и правообладателей объектов, интересы предпринимателей не учитываются", — следует из обращения губернатору за подписью председателя Приморского краевого отделения ООО МСП "Опора России" Виталия Гуменюка.
Распоряжение "О представлении заявлений о прекращении аренды земельных участков" предполагает, что после получения такого заявления Росреестр обязан исключить из Единого ресстра недвижимости запись о договоре аренды. Это автоматически лишает предпринимателя единственного доказательства права на земельный участок, подчеркивает Андрей Глазков. Юридически он оказывается вне закона.
"До нового года было расторгнуто 70 договоров аренды. У нас есть все копии. Но на сайте администрации Владивостока их не размещали, потому что, как нам объяснили, это персональные данные. И оповещений никто из арендаторов не получал. Просто в один прекрасный момент к человеку приходят и говорят: "Это уже наша земля", — комментирует собеседник агентства.
По предварительным данным, во Владивостоке подлежат прекращению более 30 тысяч договоров аренды, срок действия которых истек после 1 марта 2015 года, а по Приморскому краю – более 80 тысяч договоров.
Чтобы защитить интересы предпринимателей, профильная рабочая группа регионального отделения "Опоры России" разрабатывает пакет предложений по вопросам подготовки порядка передачи земельных участков в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства. Главный посыл — необходимо предусмотреть возможность продления аренды без торгов на правах имущественной поддержки малого и среднего бизнеса. Для этого необходимо разработать четкие критерии предприятий, которые будут иметь право на пролонгацию договора. А пока проблема не решена, считают эксперты, во избежание злоупотреблений нужен мораторий на продажу или передачу без торгов изъятых земельных участков.
Приоритет — ООО "Управляющая компания Влад Стайл"
Отметим, в настоящее время ООО "Управляющая компания Влад Стайл" получило ряд земельных участков из 12, на которые претендовало изначально. Один из них, по адресу Руднева, д 1-б — сроком аренды с 2017 по 2031 год, земля предназначена под строительство наземной стоянки открытого типа. Сегодня там вырос большой автокомплекс. Другой — на Красного знамени 129 со сроком аренды с 2019 по 2031 год (третье лицо — ООО "Атлас").
Учредители ООО "УКВС" — Анна Ершова и Мария Чайка. Гендиректор — Роман Ершов — является также гендиректором и учредителем ООО "Астралайн", гендиректором ООО "Перспектива" и еще ряда компаний.
Соглашение на аренду участка по адресу ул. Мыс Кунгасный, 1а, подписано с резидентом ООО "Перспектива" под руководством Романа Ершова. Учредители — все те же Анна Ершова и Мария Чайка. По заявке арендатора объект изменил вид разрешенного использования на многоэтажную застройку.
Интересно развивается ситуация на Никифорова, 2, где пересеклись интересы сразу трех резидентов. Третьим лицом на участке являлся ИП Антоненко В.А. Однако основная борьба за него развернулась между резидентами ООО "Аквтив" и "Управляющая компания Влад Стайл". В суде ООО "Актив" обвинило УМС Владивостока в нерассмотрении своего заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка на Никифорова на "бытовое обслуживание". Резидент рассчитывал получить права аренды для реализации проекта "Строительство объекта бытового обслуживания". Однако по истечении срока рассмотрения заявления УМС издало распоряжение об изменении вида разрешенного использования спорного объекта на "обслуживание автотранспорта".
Агентство обратилось с запросом в мэрию Владивостока с просьбой объяснить, что происходит с участком на Никифорова, 2, с кадастровым номером 25:28:0311017:90 площадью 4640 кв. метров.
Из полученного ответа следует, что в мае 2019 года, приняв полномочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, администрация "получила от краевого департамента земельных и имущественных отношений заявления, решения по которым не приняты, от 2017, 2018 и 2019 гг., поданные резидентом ООО "Управляющая компания Влад Стайл" по вопросу предоставления участка с кадастровым номером 25:28:0311017:90".
После того, как земельные полномочия отошли на муниципальный уровень, поступили обращения о предоставлении этого же участка от резидентов ООО "Инвестиционная компания Гарант Строй" и ООО "Актив". По результатам рассмотрения мэрия отдала приоритет ООО "Управляющая компания Влад Стайл".
Дискредитировали свободный порт
По оценке экспертов, порочная практика не только привела к конфликту интересов и повлекла за собой массовое расторжение договоров аренды земельных участков, но и поставила под угрозу одну из главных преференций СПВ.
Госдума рассмотрит законопроект об изъятии земельных преференций у резидентов свободного порта Владивосток, сообщили агентству в Минвостокразвития. Документ отменяет порядок предоставления инвесторам СПВ земельных участков на безконкурсной основе в пользу аукционов.
На официальном сайте для размещения информации о подготовке нормативных правовых актов указано, что необходимость принятия закона обусловлена злоупотреблениями в свободном порту. "При выделении земельных участков возникает конфликт интересов резидентов и публичных инвесторов муниципалитета. Кроме того, эффект от преференций не соответствует целям создания СПВ", — следует из обоснования документа.
