ВЛАДИВОСТОК, 8 августа, PrimaMedia. Стабилизация цен на квадратные метры во Владивостоке - это надолго или лишь затишье перед бурей? В среде аналитиков рынка недвижимости нет единодушия по данному вопросу. Одним кажется, что потолок достигнут, другие пророчат новый скачок цен. Что ждет рынок жилья? Об этом в интервью деловому еженедельнику "Конкурент" рассказал директор приморского представительства Ассоциации строителей России Сергей Федоренко.
- Сергей Владимирович, складывается ощущение, что затишье наступило не только в ценовой политике, но и в самом строительстве.
- Это вполне нормальное явление в летний период. Как и на вторичном рынке, ситуация на первичном тоже подвержена влиянию фактора сезонности. Сейчас многие потенциальные покупатели находятся в отпусках, спрос упал, и строители возводят не спеша.
- Не спеша заявленного на высоком уровне двукратного увеличения темпов роста не достичь...
- А зачем Приморью увеличивать ввод в эксплуатацию жилья в два раза? Население региона сокращается. Люди мигрируют в другие российские субъекты или за рубеж. Ну, увеличим мы объемы строительства, а заселять новые дома как будем?
- Многие нуждаются в улучшении жилищных условий.
- Нуждаются, согласен. И это не дело, когда молодые семьи живут в съемных гостинках. Но, чтобы всех расселить, не обязательно увеличивать объемы жилищного строительства. Сегодня многие дома, возведенные недавно, пустуют.
- Значит, цена квадратных метров в них высокая.
- Не спорю. Себестоимость складывается из определенных затрат, и застройщики здесь часто не при чем. Главная причина, на мой взгляд, кроется в распределении земельных участков по аукционной схеме. Государству вроде бы хорошо, поскольку цена в ходе аукциона непрерывно растет и в конечном итоге оказывается очень высокой. Но в результате, как можно строить доступное по цене жилье, если земельный участок стоит миллион долларов? Даже раньше, как бы ни клеймили те "схемы", земельные участки во Владивостоке распределялись по более-менее адекватной цене.
Второй момент - техусловия. Их доля в общей себестоимости строительства дома составляет 30-40%. Подключить электричество, тепло, провести канализацию стоит десятки миллионов рублей. Мы подсчитали: себестоимость квадратного метра во Владивостоке составляет $1,3 тысячи. Рентабельность в среднем - 40%.
Но, чтобы построить, застройщики привлекают свои деньги, затрачивают на возведение дома минимум три года. Получить прибыль по итогам трех лет в размере 12% в год - это совсем не круто! Ради таких доходов, наверное, бизнесом заниматься не стоит.
Понятно, ни по себестоимости, ни по расчетной стоимости квартиру вы не купите. Прежде чем дойти до покупателя, жилье в новостройке проходит через многочисленных посредников: мелкооптовые покупатели, риэлторы, граждане, что покупают жилье на уровне "котлована". И к тому времени, когда дом сдается в эксплуатацию, все они зарабатывают еще порядка 90%. Итог: рыночная стоимость квартир во Владивостоке в два раза выше отпускной. Такая же картина наблюдается и на рынке загородной недвижимости.
- Значит, рост цен на строительные материалы, что подчеркивают специалисты, на стоимость "квадратов" не оказывает существенного влияния?
- Давайте разбираться, из чего состоит здание. Это в первую очередь коробка из бетона и стали. Сталь завозится из Китая или Сибири. Бетон местный, с ним нет проблем, по крайней мере, не приходится ждать его семь дней, как в Москве. При заполнении стен на первый план выходят андезитобазальтовые блоки производства Тереховского ЗБИ. Реже используют кирпич: либо корейский дорогой, либо везут из-под Москвы и из Сибири. Инженерные системы (трубы и радиаторы) привозные. Кабельная продукция производится в Хабаровске. Получается, что доля местных материалов в строительстве составляет 30%.
Рост цен на строительные материалы наблюдается. Но индексация идет параллельно росту инфляции. То есть, явного скачка цен нет. Исключение составляет сталь, цены на которую выросли на 20%.
- В каких случаях возможно приобретение жилья по себестоимости его строительства?
- Купить жилье по себестоимости сегодня невозможно. Минимум, за что можно приобрести квартиру, - инвестиционная стоимость. Далее цены формируются уже исходя из рыночной конъюнктуры. К тому же застройщики не могут работать себе в убыток.
Зато можно построить самому по приемлемой цене. Мы сделали расчеты и пришли к выводу, что если создать жилищно-строительный кооператив, ТСЖ или стройсберкассы, себестоимость строительства малоэтажного дома может быть 25 тысяч рублей за квадратный метр. Это с учетом стоимости земли. Люди скидываются, строят для себя, и получается в два раза дешевле. Сегодня это - наиболее выгодный способ.
