Следующий год для Приморья во многом будет знаковым – предстоящий саммит АТЭС окажет влияние на многие рынки, в том числе и на рынок недвижимости. На вопрос, как изменится уровень цен на вторичное жилье во Владивостоке в 2012 году, ответили эксперты рынка, сообщает "Золотой Рог".
"Для Владивостока уровень цен стабильно высокий. Можно говорить о том, что активно раскупаются самые недорогие объекты в каждом сегменте, и поэтому может создаваться впечатление о некотором росте цен.
Наиболее значимым в общегородском прайсе, является то, что заметно сократился разрыв между традиционно дорогими и спальными районами. Но вместе с этим увеличилась разница цен между квартирами в старых пятиэтажках с маленькими кухнями и квартирами новой планировки, где кухни более 8,5 кв. метров. Можно предположить, что этот разрыв может еще несколько увеличиться за счет небольшого подорожания квартир новой планировки", - считает Сергей Косиков, специалист по недвижимости ООО "Городское бюро обменов".
"В целом уровень цен на жилищный фонд у нас завышен как на вторичном рынке жилья, так и на первичном. Но по правилам экономики спрос и предложение должны выравнивать друг друга, и поэтому резкого изменения цен пока нет и не предвидится", - сказал Роман Карпов, зам. генерального директора по контролю и производству ООО "Торговый Дом "АСКОМ".
"Я считаю, что заметное изменение цен в этом году произошло на рынке бюджетного жилья. Сильно подорожали квартиры гостиничного типа и однокомнатные квартиры. Незначительно выросли заявленные стоимости по двухкомнатным, а по трехкомнатным они не изменились", - отметил Александр Бордюг, генеральный директор Агентства недвижимости "Титул-ДВ".
- Можно ли говорить, что на рынке идет рост предложения?
Александр Бордюг: Его объем практически не изменился. Хотя можно отметить и некоторое снижение. Особенно это касается бюджетного и ликвидного жилья. То есть большинство экспонируемых объектов не соответствуют реальной их стоимости. Продавцы завышают цены, делая свои объекты неликвидными или неконкурен-тоспособными.
Роман Карпов: По нашим данным, объем предложения в декабре ниже, чем в предыдущие месяцы, но это связано с нежеланием большинства клиентов выезжать из своих насиженных жилищ и заниматься лишними хлопотами в преддверии Нового года.
Сергей Косиков: Количество предложенных к продаже квартир было относительно стабильно на протяжении всей второй половины года. Даже летом снижения количества квартир на продажу практически не было. Сейчас едино-временно "на прилавке" примерно 2700-2900 объектов. При этом раскупают достаточно дешевые квартиры (требующие ремонта, в срочной продаже и т.д.) и квартиры верхнего ценового сегмента в состоянии "заехал и живи". Квартиры между этими двумя состояниями могут продаваться на рынке от двух до шести месяцев. Некоторые стоят и дольше, что зависит от цены – насколько она подъемна.
- Каков сегодня характер спроса?
Сергей Косиков: Спрос как был, так и остается достаточно высоким. С середины осени пошло его традиционное сезонное повышение. Но желающих купить все равно меньше, чем желающих продать. Вместе с тем можно увидеть, что на рынке практически нет покупателей с "чистыми деньгами". Подавляющее большинство сред них – это те, кто, прежде чем купить другую квартиру, сначала продает прежнюю.
Александр Бордюг: Если выставляется объект с привлекательной ценой, то по нему в среднем проходит шесть-восемь звонков в день. Это очень хороший показатель, который говорит, что реальные покупатели есть, и остается только удовлетворить их потребности. А по неликвидным объектам звонков может не быть целыми неделями, в частности из-за неправильно выставленной стартовой стоимости объекта.
Роман Карпов: Накануне Нового года спрос снижается, даже более заметно, чем предложение, так как многие инвесторы предпочитают оставить излишки средств для себя любимых и на новогодние праздники хорошо отдохнуть.
- Какие из тенденций сегодня особенно ярко влияют на ситуацию, сложившуюся на рынке вторичного жилья города?
Роман Карпов: Отсутствие сколько-нибудь ощутимой конкуренции со стороны первичного рынка. Вторичный рынок по качеству предоставляемых жилищных услуг значительно превосходит новострой, в котором сегодня после сдачи объекта не генерируются жилищные услуги.
Сергей Косиков: Самое главное, что сейчас поддерживает наш рынок, – это ожидание экономического развития региона. Если саммит АТЭС действительно даст этому толчок, то рынок устоит. Но большого роста цен не будет – в ближайшие годы на продажу выйдет достаточно большое количество нового качественного жилья, и это снизит напряженность. Еще одно влияние саммита – это перераспределение ценовых зон, появление новых. Меняющаяся дорожная сеть, очистные сооружения и газ сделают некоторые районы более привлекательными. При этом районы, оказавшиеся на периферии больших строек могут немного "потерять в весе".
На рынок также сильно могут повлиять новые программы поддержки многодетных семей, бюджетников и других категорий. Если в соответствии с программами это даст новый рост жилищного строительства, то от рынка в целом можно будет ожидать большей активности и, как следствие, повышения роста цен.
Сдерживающим региональным фактором может быть невысокая экономическая активность края. Если развитие его экономики не будет успевать за увеличением объема рынка недвижимости, то рынок может встать. А общероссийским фактором сдерживания цен может оказаться новый налог на недвижимость. Вместе со строительством доходных домов все это может уравновесить цены на рынке жилья и попутно вывести "из тени" сектор его аренды.
- Можно ли сказать, что на платежеспособность покупателей сегодня серьезно влияют внешние источники, подпитывающие сделки?
Александр Бордюг: Предложение от банков ипотечных кредитов в последние год-два сильно увеличилось, особенно последние полгода. Теперь среди них во Владивостоке почти не осталось таких, которые бы не предлагали ипотеку. Появились программы с возможностью использования материнского капитала как первоначального взноса! Естественно, это увеличивает количество покупателей, делая их более платежеспособными.
Роман Карпов: Доля ипотечных кредитов лишь за последние три месяца возросла более чем на 55% и составила свыше 25% от общего числа по нашим сделкам.
Банки стараются разнообразными путями увеличить количество кредитуемых лиц: путем снижения допустимого возраста, ипотечной ставки, а также "вписыванием" в ипотечные программы "серых" доходов граждан.
Сергей Косиков: Чтобы оценить влияние на рынок ипотечного кредитования и маткапитала, надо было бы просто попробовать купить квартиру с помощью ипотеки до Нового года. Уже с начала декабря в крупных банках все сделки расписаны до "каникул", а кредитные менеджеры работают до позднего вечера.
Материнский капитал действительно многим дал возможность улучшить свои жилищные условия. И сейчас значительное количество покупателей пользуется именно материнским капиталом. По нашим наблюдениям, банки вот-вот должны полностью восстановить докризисные объемы выдаваемых кредитов.
Кроме этого, на рынке много военных сертификатов, покупателей по программе "военной ипотеки" и т.д. Все это дает ему очень хорошую поддержку, и позволяет людям решать свои жилищные вопросы.
- Кто сегодня наиболее активен на рынке вторичного жилья в качестве покупателей?
Роман Карпов: Среди покупателей сегодня особенно выделяются семьи, старающиеся расширить площадь своего жилья в связи с рождением детей. К настоящему времени практически завершился долгосрочный тренд, вызванный переездом таких семей из двухкомнатных в трехкомнатные квартиры. По мере приближения саммита АТЭС все более растет число заинтересованных в покупке владивостокской недвижимости инвесторов из центральных регионов России, и прежде всего из Москвы и Санкт-Петербурга.
Сергей Косиков: Подавляющее большинство покупателей – это наиболее активная часть населения – люди от 30 до 42 лет.
Александр Бордюг: Среди наших клиентов с неявным преимуществом по активности можно выделить молодых людей до 30 лет, и покупателей с высоким уровнем достатка, желающих приобрести квартиры в элитных домах. Причем как для себя, так и "на будущее", для своих детей.
- На ваш взгляд, какие риэлторские компании сегодня играют ведущую роль на этом рынке в "стольном" городе и в крае?
Роман Карпов: Наиболее активны такие компании, как "Росконтракт", "Титул ДВ", "Владивостокский риэлторский портал", "Даната", "Мой поверенный". Это те компании, которые проявляют себя не только в аспектах продажи объектов и оказании риэлторских услуг, но и в других плоскостях. Насколько эти компании играют ведущую роль на рынке недвижимости, могут оценить только клиенты.
Сергей Косиков: Есть семь достаточно крупных компаний, у которых имеется пять и более офисов (представительств) по городу. По объему они все вместе занимают 30-35% от общего объема рынка. На рынке риэлторских услуг пока никто не устанавливает своих правил игры, и он в последние два-три года находится в постоянной трансформации. На него приходят новые технологии работы, он становится более прозрачным и информационно насыщенным. Причем непосредственно рынок недвижимости меняется сегодня быстрее, чем рынок риэлторских услуг.
Пожалуй, на определенный авторитет сейчас претендуют те агентства, которые первыми начинают применять в своей работе новые технологии сделок и успевают за рынком. Они и являются "законодателями", приносят на рынок новые правила работы. Среди них трудно кого-то выделить, потому что пока что продолжается "эволюция".
- Что можно ожидать в развитии рынка жилья Владивостока в 2012 году?
Роман Карпов: Ситуацию во многом будет определять политика государства в этой сфере. От того, насколько успешно и быстро будут вводиться новые жилые микрорайоны Владивостока (Снеговая Падь, Патрокл и др.), будет зависеть динамика цен. Особенно на первичном рынке жилья. В случае успешного выхода квартир этих микрорайонов на рынок жилья Владивостока это отразится снижением цен (в целом небольшим) на квартиры в новостроях и снижением цен на вторичном рынке жилья, так как новострои в этих микрорайонах, где заказчиком выступает государство, отличаются качественно в лучшую сторону от существующих "коммерческих" новостроев.
Динамика рынка будет зависима от того, насколько быстро и эффективно будут строиться новые транспортные пути, объединяющие соседние с Владивостоком населенные пункты в "Большой Владивосток". Вторичный рынок, очевидно, при этом просядет, так как в результате снижения транспортных издержек часть людей предпочтет жить на окраинах мегаполиса, в результате чего там начнутся интенсивное строительство нового жилья и подъем цен на существующий жилищный фонд. А в самом Владивостоке в результате снижения спроса на вторичный фонд цена на него неизбежно снизится.
Александр Бордюг: Прогнозируя ситуацию, надо понимать, что на рынок в следующем году будут влиять два основных фактора: это выборы Президента РФ в марте и саммит АТЭС в сентябре. В отсутствии стабильности прогнозируется продолжение капитализации в секторе недвижимости путем вложения средств в самые стабильные активы – объекты недвижимости. Это приведет к не очень оправданному повышению цен на них.
Есть еще один фактор, способный внести серьезные изменения, – это принятие закона о рыночной ставке при налогообложении недвижимости.На что уж точно повлияет увеличение налога на недвижимость, так это на стоимость ее аренды, которая, конечно же, пойдет вверх.
Сергей Косиков: Все будет хорошо. При стабильной экономической ситуации в России и мире, наш рынок ждет активное развитие. В следующем году в Снеговой Пади на рынок выйдет не менее 500 квартир, начнется продажа квартир на Патрокле, пойдет строительство новых районов комплексной застройки.
