В третьем квартале динамические показатели по продаже, аренде нежилых помещений, земли во Владивостоке бодро росли. По данным аналитиков оценочной компании ООО "Индустрия-Р", за три месяца почти втрое увеличилось количество предложений на рынке аренды, почти наполовину вырос физический объем продаж "нежилья", существенно подорожала земля под ИЖС и садоводство, сообщает ИА PrimaMedia. По мнению экспертов, активное оживление рынка вызвано как спекулятивным спросом на фоне дешевеющего рубля, так и общем ростом деловой активности, интереса к индивидуальному домостроению в Приморском крае.
Больше предложения, меньше денег
Объем продаж в физическом выражении вырос на 46,17%, достигнув 169,5 тысячи кв. метров. В то же время, в денежном выражении он сократился на 14%, составив 17,75 млрд руб. С июля по сентябрь во Владивостоке реализовано 502 объекта нежилой недвижимости против 537 во втором квартале.
"Возможно, резкий рост объемов продаж объясняется значительным увеличением предложения в большинстве сегментов, особенно "отдельно стоящие здания", где он взлетел на 297%. Что может быть связано с желанием владельцев превратить свою недвижимость в более ликвидные активы", — комментирует директор "Индустрии-Р" Сергей Дымченко.
В третьем квартале происходили незначительные разнонаправленные колебания цен предложения в различных сегментах. Так, средняя цена предложения на офисные помещения выросла на 7,41% и составила 145 рублей за кв. метр. На рынке было выставлено несколько предложений с ценой выше 300 тысяч рублей за кв. метр и одно предложение по цене 600 тысяч рублей за кв. метр.
Россиянам рассказали о кризисе в секторе недвижимости — что будет с ценами на жилье Финансист заявил о перегреве на ипотечном рынке
Торговые помещения предлагались в среднем по 152,5 рубля за кв. метр, на 8,53% меньше по сравнению с предыдущим кварталом. Притом, цена предложения на торговые помещения в торговых центрах продолжает снижаться второй квартал подряд, и в третьем составила 264,7 тысячи рублей за кв. метр, что означает снижение на 15,4%. Этот же показатель для торговых помещений сегмента Street Retail увеличился на 4,5% и достиг 189,7 тысячи рублей за кв. метр.
Средняя цена предложения на помещения неопределенного назначения практически не изменилась и составила 133,3 тысячи рублей за кв. метр. Цена предложения на складские помещения выросла на 16,12% — до 79,6 тысячи рублей за кв. метр. Производственные помещения подорожали в среднем на 4,32%, до 81,6 тысячи рублей за кв. метр.
"Бизнес ограничен в доступе к инвестиционным средствам, на фоне прогнозов, которые дает Центробанк РФ, обесценивания денег, создается спекулятивный спрос на недвижимость, — говорит генеральный директор ООО "Центр развития инвестиций" Марина Макеева. — Растет и предложение. Связано это с желанием собственников "уйти в кэш" в связи с прогнозами по курсу доллара, повышением ключевой ставки и прочим. Если есть деньги и одобренные ранее кредиты, третий квартал был последней возможностью для новых собственников приобрести помещения или землю. Продажи в физическом выражении растут, но доходы от продаж снижаются, потому что стоимость квадратного метра не увеличивается".
Курс на сдачу
На рынке аренды наблюдается еще более впечатляющий рост показателей. В физическом выражении он возрос на 190,5%, достигнув 323,5 тысячи кв. метров (против 111,4 тысячи кв. метров во втором квартале). Во всех сегментах заметен резкий всплеск в диапазоне от 57% до 934%.
"Отмечу, что деловая активность во Владивостоке заметно возросла за последние месяцы, смещение бизнеса "на восток" действительно наблюдается. Посмотрите, сколько людей на улицах. Лакмусовая бумага — это рынок аренды, который сильно оживился", — утверждает Марина Макеева.
И показатели объема аренды значительно увеличились, рост колеблется от 154% в сегменте "Офисные помещения" до 641% в сегменте "Помещения неопределенного назначения (ПНН)". Количество предлагаемых помещений всех типов выросло на 255%, с 461 до 1637.
"Обстановка на рынке недвижимости, как в море — он то падает, то поднимается, притом, все знают, что лучше вложить средства и купить, — говорит президент Ассоциации риэлторов "Приморская палата недвижимости" Марина Оборожная. — Люди заинтересованы в том, чтобы инвестировать эффективно.
Так, во Владивостоке часто приобретают жилые помещения на первых этажах домов новостроек и пытаются перевести их в нежилой фонд. Но сейчас квадратный метр в новостройках сильно подорожал и нежилые помещения интереснее купить на вторичном рынке, тем более, что не надо вкладываться в ремонтные работы. Что касается коммерческой недвижимости, каждое второе помещение покупается в ипотеку на физическое лицо или по бизнес-ипотеке (второе сделать сложнее).
Есть предприятия, которые развиваются, и с ростом стоимости ипотеки, ужесточением условий, безусловно, все больше компаний будет уходить от аренды к приобретению собственных помещений. Пока более-менее крупные игроки, от банков до частных детских садов, предпочитают аренду, в том числе, муниципальную. В последнем случае есть возможность через пять лет выкупить помещение из собственности города на льготных условиях".
Ужесточение условий ипотеки подстегнуло покупателей квартир на сделки Объем предложения на первичном рынке за месяц увеличился на 30 процентов
Притом, ставка аренды на помещения в офисных зданиях осталась практически на прежнем уровне, составляя 1161 рубль за кв. метр в месяц. Однако, объем предложений на офисные помещения снизился более чем вполовину, достигнув 11,37 тысячи против 23,78 тысячи кв. метров.
"Видимо, это связано с уменьшением количества свободных помещений и недостатком желающих сменить текущие офисные площади", — считает Сергей Дымченко.
Ставка аренды в торговых центрах уменьшилась на 2,12%, составив 1 871 рубль за кв. метр в месяц, притом, объем предложений свободных площадей в ТЦ увеличился на 69,85%, достигнув 32 тысяч кв. метров. Стоимость аренды складских помещений снизилась на 23,99%, производственных помещений — на 22,7%. Объем предложений складов вернулся к уровню начала года, также уменьшилась ставка аренды на ПНН.
Интерес к ИЖС
В третьем квартале 2023 года средняя цена предложения на участки под коммерческое строительство снизилась на 16,7%, в то время как средняя цена предложения на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) выросла на 42,13%.
"Одной из причин такого роста цены на земельные участки под ИЖС может быть выставление на рынок участка за очень высокую цену в центре Владивостока. Это может оказать влияние на среднюю цену предложения в данном сегменте. В пригороде Владивостока также зафиксировано небольшое повышение цены на земельные участки под ИЖС", — считает Сергей Дымченко.
Общественники Владивостока выступили против многоэтажной застройки санаторной зоны Небоскребы вместо санатория вызывают негодование жителей Владивостока
Цена предложения на дачные земельные участки в пригороде возросла на 19,9%, что также указывает на некоторое изменение спроса и ценовой динамики в данном сегменте рынка. Стоимость участки под садоводство и огородничество во Владивостоке и в пригороде значительно выросли, соответственно на 24,43% и 26,98%.
"Если говорить про землю, в целом по Приморскому краю со стороны физических лиц вырос спрос на садоводческие и огородные участки, — говорит Марина Оборожная. — Земли сельхозназначения более востребованы, чем под ИЖС. В последнем случае требуются разрешительные документы, ввод в эксплуатацию, всевозможные постановки на учет. На садовом участке построить дом обходится дешевле. Сейчас это можно сделать в ипотеку: дальневосточную, семейную. Компании проявляют больший интерес к земельным участкам, где можно разместить объекты логистики, склады с офисами. Речь идет как о покупке, так и об аренде земли".
