Полы гниют, в стенах завелись жучки, а батареи "отапливают" улицу — такие случаи далеко не редкость для индивидуального домостроения в Приморье. По словам экспертов, рынок ИЖС в крае развит слабо, невосприимчив к новым технологиям, и покупатели не застрахованы от обмана. Особенно это отставание заметно на фоне восточных соседей, где прочные, энергоэффективные дома собирают за несколько часов. Как построить хороший дом, чем может быть полезен Приморью опыт Японии, и правда ли, что проживание в собственном доме дороже, чем в квартире, выясняло ИА PrimaMedia.
Япония — пример
Руководитель компании "Ре-Форма" Сергей Солодкий приводит в пример страны АТР, где домостроение достигло значительных высот: "Мы привыкли смотреть на опыт Европы, Америки и Канады, листать красивые картинки и восхищаться. А между тем у нас под носом находятся Япония и Корея, где строительные технологии развивались тысячелетиями и достигли очень высокого уровня. Такие компании, как Toyota, Panasonic, Mitsubishi не только выпускают технику и машины, но и строят дома. Нам стоит у них поучиться".
Интересно, что на днях домостроением в Японии восхищался экс-мэр Владивостока Виталий Веркеенко на своей странице в Instagram (12+). "Качество проектных решений, качество рабочей проектной документации, качество строительных материалов", — перечисляет он отличительные особенности японского подхода к жилищному строительству. Неделя — и двухэтажный дом со всеми удобствами готов к заселению.
Приморскому рынку до японского пока далеко. Заказчик, который хочет построить дом, рискует столкнуться с некомпетентностью, а то и откровенным обманом. Так что первое правило ИЖС — обращаться к профессионалам и доверять экспертному мнению.
Один неверный шаг
Качество проектных решений — залог прочного, эргономичного жилья. Стоит ошибиться в выборе проекта — и вся стройка может пойти насмарку.
"Начиная искать проект в интернете, люди часто не учитывают очень важный вопрос — как дом будет стоять на участке. А ведь он должен располагаться правильно относительно частей света. Всем хочется большие окна. Но если они будут смотреть на север, вы удивитесь счетам за электричество. Чтобы не пришлось отапливать улицу, большие окна столовой, гостиной, спальни должны смотреть на юг. Такие помещения, как ванная или кладовая могут располагаться на северной стороне. Важен и угол наклона крыши. Я знаю примеры, когда жильцы двухэтажного дома платят 2,5 тысячи рублей за электричество и отопление в частном доме площадью 140 кв. метров. Проживая в квартире, они платили 7 тысяч рублей", — рассказывает Сергей Солодкий.
Защитить дом от влаги и сохранить в нем тепло поможет внешнее утепление.
"У японцев это называется "второе утепление". Дом одевается в "шубу", что защищает его в условиях нашего сложного климата. Так что стоит учитывать этот момент", — комментирует Сергей Солодкий.
Здоровая атмосфера
Строительство из СИП панелей имеет противников, которые считают его недостаточно экологичным. Сделанные из ОСП материалы выделяют вещества формальдегидной группы. При соблюдении технологий производства это количество безопасно для здоровья, но эксперты советуют покрыть дом изнутри специальной пленкой, которая служит барьером между строительным материалом и внешней средой. Стоит помнить, что концентрация формальдегида в воздухе увеличивается с повышением температуры и влажности, так что необходима соответствующая система вентиляции.
Если дом деревянный, древесина должна пройти камерную сушку, иначе в стенах заведутся непрошеные гости.
Сергей Солодкий рассказывает об одном интересном ноу-хау из Японии — применении древесного угля в жилищном строительстве. Там этот материал возведен в культ. Огромное количество японских компаний применяют древесный уголь в строительстве индивидуальных домов. Японская пресса пишет, что люди, которые работают и живут в таких зданиях, меньше устают и лучше себя чувствуют.
Под крышей дома своего: девелоперы в Приморье почувствовали вкус к земле"Одно из самых старых зданий на планете — деревянный храм в Японии, построенный 1400 лет назад. Под полом — древесный уголь. Другой пример — захоронения, которые стали находить в Китае и Японии. Изучение тел показало, что им от 800 до двух тысяч лет, но при этом они отлично сохранились. Как заключили ученые, потому что находились под толстым слоем древесного угля, иногда до пяти метров. Древесный уголь обеззараживает, впитывает запахи и поддерживает естественный баланс влажности — отдает влагу, когда воздух сухой, и забирает при влажной погоде. Японцы помешаны на экологичности, так что не только применяют древесный уголь в строительстве, но и добавляют в подушки, одеяла, косметику. Считается, что это способствует сохранению молодости, красоты и здоровья. Так почему бы не предусмотреть в своем доме систему угольной вентиляции? Подобных "лайфхаков" достаточно много, но мы зачастую не стремимся о них узнать", — говорит Сергей Солодкий.
Проблема в менталитете
Собеседник агентства подчеркивает, что менталитет мешает развиваться технологиям на рынке ИЖС в Приморье. Многие заказчики закрыты для новой информации и недооценивают возможности, которые сегодня предлагает им рынок. Например, солнечные батареи до сих пор не получили широкого распространения в регионе.
"Хотя это реальная экономия, — говорит Солодкий. — Еще 15 лет назад я привез солнечные нагреватели и установил их на обычном пятиэтажном доме для своей городской квартиры. Пробовал так же тепловой насос — он извлекает тепловую энергию из окружающей среды: из воздуха, грунта, подземных вод или водоемов. Передача тепла происходит за счет конденсации, испарения хладагента. Такие технологии реально работают, но у нас их почему-то не хотят внедрять. На мой взгляд, это недальновидно. Ведь мы не знаем, сколько будет стоить электричество через 10 лет. А солнечные батареи дешевеют".
Дома соломенные и купольные
Не так давно в Приморье проходила демонстрация энергоэффективного дома из соломенных панелей. Остекленная постройка задерживает тепло в полу, который представляет собой большую батарею, а затем отдает в холодное время. Экспертов технология заинтересовала, но, потребитель, видимо, еще не готов к подобным новациям.
На фоне ригидного рынка ИЖС в Приморье смелые проекты привлекают внимание. Например, главный инженер компании "Капитал-строй" Сергей Золотавин решился на строительство купольного дома. Купольный дом имеет форму шара или округлого эллипсоида. В Японии разработали технологию производства таких домов из пенополистирола. Фирмой, которая стала производить серийно пенопластовый купольный дом, была компания Dome House. Купольное домостроение развивается и в европейской части России.
Сергей Золотавин поясняет, что преимущества такой конструкции — энергоэффективность, выгодная стоимость за счет экономии стройматериалов и дизайнерский простор. Ко всему прочему, ученые считают, что форма купола положительно влияет на психику. С другой стороны, остается под вопросом, насколько комфортно жить на верхнем этаже, под столь необычной крышей. Сергей Золотавин обещает поделиться опытом.
Заводское изготовление
В чем точно Приморью нужно догонять мировых лидеров ИЖС, так это в заводском изготовлении домов, уверены эксперты.
"К этому приходит весь мир. Строители работают на заводах, дом частями привозят на участок, и бригада монтажников собирает его за считанные дни, а то и часы. Такой подход позволяет устранить погодный фактор. Если СИП панели с утеплителем или деревянный "скелет" дома мокнут под дождем, это может иметь последствия, которые уже тяжело или невозможно устранить. Известен случай, когда в подмосковном коттеджном поселке из 360 домов начали гнить полы. Есть подобный печальный опыт и в Приморском крае. Представьте: материал намок, а его зашили гипсокартоном и накрыли крышей. Потом в стенах заводятся жучки, начинаются процессы гниения. А ведь покупатель платит миллионы. Безусловно, заводское изготовление выигрывает", — считает Сергей Солодкий.
Строить дом самому или купить готовый: чем рискуют приморцы на рынке ИЖСЕще один момент, важность которого отмечает собеседник, — площадь дома: "В этом вопросе покупатели часто стремятся к масштабу. А потом вдруг выясняется, что столько "квадратов" им и не нужно. "Зачем я построил двухэтажный дом? — жаловался мне один заказчик. — Мы стали реже встречаться с женой. Я внизу, она убирается наверху. Приходится искать друг друга". Так что хорошо подумайте, какая площадь действительно вам нужна. Стоит учитывать и пенсионный возраст, когда дети вырастут и уедут, а содержание дома может стать большой нагрузкой".
Вместе с тем эксперты не сомневаются, что рынок ИЖС будет активно развиваться в Приморье.
Как отмечают в риелторских агентствах, приморцы начали оформлять льготную ипотеку на ИЖС в рамках пилотной программы "Дом.рф". Программа доступна гражданам от 21 года до 65 лет. Примечательно, что в декабре 2021 года госкорпорация расширила её условия на все категории заемщиков,
Параллельно меняются правила использования материнского капитала на строительство или реконструкцию частного дома. Если раньше требовалось предоставить в Пенсионный фонд акт выполненных работ, чтобы получить средства маткапитала, то сегодня достаточно выписки из Реестра о том, что дом оформлен в собственность.
Также Минфин внес в правительство законопроект, распространяющий "Семейную ипотеку" на ИЖС. Семьи, в которых после 1 января 2018-го и до 31 декабря 2022 года родился второй или следующий ребенок, смогут на льготных условиях получить кредит на строительство дома. Как следует из пояснительной записки к документу, предложенные изменения позволят выдать 20,8 тысяч кредитов и построить около 2,8 млн кв. метров жилья на сумму 79 млрд рублей.
Кроме того, в Приморье действует дальневосточная ипотека. В конце 2020 года вступил в силу закон, позволяющий досрочно оформить в собственность "дальневосточный гектар" при условии оформления "ДВ ипотеки". Обладатель гектара может предоставить его банку в качестве залога для получения ипотечного кредита.
Как сообщает Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики в ДФО, за все время действия программы "Дальневосточная ипотека" выдано 3,1 млрд рублей кредитов на индивидуальное жилищное строительство (по данным на конец марта). Средняя сумма кредита на ИЖС по всем регионам Дальнего Востока составляет 3,66 млн рублей. Это совсем немного, учитывая общий показатель кредитования 63,5 млрд рублей в рамках программы. Но послабления обещают улучшить статистику.
генеральный директор Центра загородной недвижимости «МОЯ ЗЕМЛЯ»
Автор фото: Из архивов источника
Центр загородной недвижимости "МОЯ ЗЕМЛЯ" www.myland25.ru
Самая энерго- и финансово-затратная часть расходов - это отопление дома в зимний период. Самый популярный вид реализации - электрическое отопление. Если дом грамотно и качественно утеплен, то стоимость отопления частного дома будет не дороже, а даже дешевле отопления в квартире.
Так же есть расходы на содержание территории: дороги, коммуникационные сети, охрана, содержание общего имущества (детские площадки, лавочки и т.д.), создание резервного фонда. В коттеджном поселке все эти расходы распределяются на всех жителей, и потянут сумму, сопоставимую с платежами в городском ЖК. Например, ежемесячный платеж за общепоселковое имущество в коттеджном поселке “Белый парус” составляет 4,5 тысяч рублей с каждого домовладения. Владельцы индивидуальных домовладений возьмут все расходы на себя.
Если говорить о подведении коммуникаций, то стоимость и техническая возможность подключения электричества так же очень сильно зависят от выбранного района и могут стать большим препятствием для строительства. С водой и канализацией немного проще. Не всегда есть возможность подвести к частному дому централизованные сети водоснабжения и водоотведения. Гораздо чаще реализуются индивидуальная схема: индивидуальная скважина и локальные очистные сооружения. Их стоимость обойдется от полумиллиона рублей и будет напрямую зависеть от особенностей участка. Среди профессионального сообщества проблемные районы давно известны, поэтому советую покупателям не искушать судьбу и обратиться к специалистам, либо выбирать те участки, куда уже заведены необходимые коммуникации.
Стоимость обслуживания локальных коммунальных систем в пересчете на квадратный метр площади дома обходится значительно дешевле, чем в квартире. Конечно, если эти системы изначально качественно сделаны.
Центр загородной недвижимости "МОЯ ЗЕМЛЯ" www.myland25.ru