Президент РФ Владимир Путин подписал закон об отмене земельных преференций в свободном порту Владивосток — резиденты будут получать земельные участки на общих основаниях, через торги. Многие предприниматели считают, что, отменив льготы, законодатели вместе с водой выплеснут младенца. Особенно пострадает строительный рынок, куда возможность получить землю вне конкурса привлекала десятки компаний. Сегодня бизнес-сообщество рассматривает другие механизмы, способные облегчить земельный вопрос. При этом граждане, пострадавшие от действий недобросовестных резидентов, поддерживают изменения законодательства, заявляя, что земельные преференции используются для махинаций и спекуляций, работают на чьи-то коммерческие интересы, но не способствуют развитию территории. Акции протеста вокруг очередной точечной застройки под эгидой СПВ создают нехорошую славу свободному порту, сообщает ИА PrimaMedia.
Назад пути нет
Документ признает утратившими силу положения Земельного кодекса и Федерального закона "О свободном порте Владивосток", предусматривающие предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов.
"Закон вступит в силу спустя 10 дней после подписания президентом. Соответственно, надо готовиться к тому, что вернутся аукционы, и получить земельный участок будет гораздо сложнее", — говорит исполнительный директор Ассоциации резидентов территории опережающего социально-экономического развития и свободного порта Владивосток Денис Гарин.
Предоставление земли на безконкурсной основе является одной из ключевых льгот свободного порта и главным драйвером строительного рынка в СПВ.
По данным Минвостокразвития, в общей сложности почти 290 резидентов Свободного порта и ТОРов реализуют проекты в сфере жилищного строительства. Причем около 185 тысяч квадратных метров жилья уже введено в эксплуатацию, из них 185 квартир продано в рамках "дальневосточной" ипотеки под два процента.
"Возможность получить землю без торгов — главная причина, по которой многие инвесторы заходят в свободный порт. В стоимости проекта строительства 25-этажного здания примерно 30% приходится на стоимость земельного участка, поэтому для строительной отрасли льгота очень важна", — говорит директор ООО "РЭЦС "Властра" Людмила Давыденко.
Резиденты, отстаивавшие земельные преференции, упирали на то, что жилищный вопрос — один из самых проблемных в Приморье и особенно во Владивостоке. Согласно итогам социально-экономического развития Владивостокского городского округа, в январе-августе 2020 года отмечено снижение на 20,8 % объема работ по виду деятельности "Строительство" по подрядным организациям. Ввод в эксплуатацию жилых домов составил 122,7 тыс. кв. м (на 7,8 % меньше января-августа 2019 года). Сказалась ситуация с коронавирусом, но при этом вот уже шесть лет отрасль не может нагнать показатели 2012-2014 годов, когда ежегодные объемы ввода жилья достигали 400 тыс. кв. метров.
Стимул и спекуляции
Льготы свободного порта оживляли рынок. С другой стороны, они же создавали почву для злоупотреблений.
"При выделении земельных участков возникает конфликт интересов резидентов и публичных инвесторов муниципалитета. Эффект от преференций не соответствует целям создания СПВ"", — следует из обоснования проекта закона.
"Испрашиваемые резидентами свободного порта Владивосток земельные участки располагаются на территориях муниципальных образований с высокой плотностью населения (в частности, в городе Владивостоке с населением более 600 тысяч человек), сложившейся застройкой, установленным градостроительным зонированием, планированием перспективного развития территорий при ограниченном количестве свободных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и одновременно высоким спросом на такие земли. В связи с этим представляется целесообразным пересмотреть действующий бесконкурсный порядок предоставления земельных участков резидентам свободного порта Владивосток в пользу конкурентных процедур", — говорится в пояснительной записке.
Спекулянты, получающие статус резидента и земельный участок с целью дальнейшей перепродажи, инвесторы с проектами многоярусных парковок, которые превращаются в точечную застройку — самые громкие случаи злоупотреблений активно муссировались прессой.
Так, в октябре разгорелся очередной скандал вокруг инвестпроекта на улице Шилкинской во Владивостоке.
По информации городской администрации, мэрия заключила с резидентом СПВ договор аренды земельного участка площадью свыше трех тысяч кв. метров, в целях реализации инвестиционного проекта "Строительство многоярусной крытой парковки по адресу Шилкинская, 4. Земля предоставлена инвестору на срок до 2084 года.
А 12 октября текущего года на официальном сайте мэрии появилось сообщение, что рабочая группа по мониторингу работы резидентов СПВ одобрила проект строительства многоквартирного жилого дома напротив Шилкинской, 4.
Местные жители бьют тревогу, заявляя, что ни социальная, ни транспортная инфраструктура района, ни свойства грунта не подходят для появления очередной "свечки". Свои интересы они готовы отстаивать в суде.
"Мы категорически против строительства этого дома. И очень удручает, что последнее время во Владивостоке подобная практика расцвела махровым цветом. Это не только наша Шилкинская, посмотрите, что творится в городе, причем речь идет о резидентах свободного порта Владивосток. Почему, получая статус, они не вкладываются в производства, а строят 25-этажные дома там, где этого делать нельзя?" — говорит жительница Шилкинской Наталья Вишнякова, архитектор.
Режим СПВ должен способствовать развитию территории, однако по факту символом новой экономики региона становятся "гаражные парковки" и митинги против точечной застройки, пишут журналисты. Акции протеста во Владивостоке создают нехорошую славу свободному порту.
Например, один из резидентов заключил договор аренды на земельный участок во Владивостоке для возведения многоквартирного жилого дома на улице Уткинская. Однако жители близлежащих домов вышли на митинг и потребовали вместо жилого объекта построить рядом с их домами спортивную площадку. В итоге администрация города приостановила регистрацию договора аренды.
По словам руководителя двух компаний, входящих в СПВ, Максима Коренева, далеко не все юрлица свободного порта планируют создавать действующие предприятия и рабочие места. Многие используют льготный режим с целью минимизации налогов или спекуляций на перепродаже. Чтобы стать резидентом, компания обязуется оставить на своем балансе часть помещения либо организовать деятельность управляющей компании на объекте, приобрести строительное оборудование. Таким образом, в законе образуется лазейка, с помощью которой недобросовестные предприниматели оформляют землю без конкурса и перепродают ее.
Кроме того, режим свободного порта положил начало практике расторжения договоров аренды, которые ранее считались продленными на неопределенный срок. После того, как один из резидентов обратился с жалобой в антимонопольную службу, УФАС выдало департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края прекратить восемь договоров аренды земли, продленных на неопределенный срок.
При этом многие участники рынка считают, что положительный эффект от преференций перевешивает негативную сторону. Такой оценки придерживается председатель Совета саморегулируемой организации "Альянс строителей Приморья" Сергей Федоренко.
"Я считаю, для спекулянтов отмена закона большой проблемой не будет. Спекулировать можно и через аукционы.
А вот для обычных инвестиционно-строительных компаний, которые издавна существуют в Приморском крае, знают, как строить, привлекать средства и добросовестно работают много лет, это очень плохие новости. Остается все меньше стимулов жить и работать в Приморье. Несомненно, этот закон был одним из главных стимулов для развития бизнеса", — говорит Сергей Федоренко.
Собеседник агентства напоминает, что, в частности, во Владивостоке и так большой дефицит земли. Нехватку земельных участков губернатор края назвал главной проблемой в развитии жилищного строительства на недавнем совещании при Общественной палате Приморья.
Вопросы власти на местах
Людмила Давыденко придерживается мнения, что, отменив земельные льготы, "с водой можно выплеснуть младенца" . И причина злоупотреблений — не в слабом законе, а в слабой работе органов, уполномоченных контролировать использование земельных участков. О недоработках муниципалитета в этом отношении неоднократно заявляли предприниматели.
По словам директора УК ТОР "Приморье" Василия Большакова, чаще всего право выделения земли — абсолютная прерогатива местных органов власти, которые единолично рассматривают заявки резидентов по конкретным земельным участкам и принимают решение о выдаче либо отказе в предоставлении земли.
"При этом муниципалитет не безвозмездно передает землю резиденту СПВ, а заключает договор долгосрочной аренды земельного участка по ставкам, установленным муниципалитетом и зависящим от целей его использования. В случае нарушения резидентом условий договора — отсутствии деятельности либо ее несоответствии заявленным целям договор аренды подлежит расторжению. Зачастую успешно и в срок реализуются именно те проекты, которые не имеют проблем с обеспечением землей", — рассказал Василий Большаков.
Бизнес приспосабливается
Сегодня бизнес приспосабливается к новой реальности и ищет другие механизмы, пусть не настолько эффективные, но все же в перспективе способные облегчить решение земельного вопроса. Такие, как государственно-частное партнерство (ГЧП).
"Есть ГЧП, концессии, такое понятие, как масштабный инвестиционный проект, когда по распоряжению губернатора инвестору без торгов выдают землю под социально важный проект. Однозначно теперь нужно переключиться на эти механизмы и доработать их, сделать эффективнее", — комментирует Гарин.
Перспективы массово строить в Приморье дома на основе государственно-частного партнерства многие участники рынка считают фантастическими в разрезе ближайших пяти лет. Однако все соглашаются, что перед командой действующего губернатора Приморья стоит задача поддержать инвесторов через механизмы, еще не прижившиеся в приморской практике. Тем более, в рамках нацпроекта край взял на себя амбициозную задачу в 2021 году довести показатель объема ввода жилья до 800 тысяч кв. метров в год.
"Надо вникать, в ручном режиме находить инвесторов с деньгами и помогать им", — говорит Денис Гарин.
Напомним, 30 сентября Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон, инициированный правительством России, и предусматривающий отмену порядка, при котором земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются резидентам свободного порта Владивосток в аренду без проведения торгов. Документ вступит в силу спустя 10 дней после подписания президентом.
